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自己买了房子，外墙使用权是怎么是别人的 [公告]

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发布人: 史律师2008年12月31日 10:50

2008年2月9日，王某与某公司签订了商品房买卖合同一份，约定由王某、李某出资购买某公司开发的“某广场”住宅用房第二层第36号房，总价款为75万余元。该合同第*********第二款中以填空形式载明：“该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有，出卖人有权设置广告牌、广告灯箱等”， “楼宇外立面、屋顶广告发布权均属甲方所有”。在此期间，二原告交纳了全部的购房款73万余元。该商品房于2008年8月20日交付。2008年底，某公司所购商品房的外墙面上设置了广告牌，影响了王某对该商品房的正常使用，故王某向法院提起诉讼，请求法院判决确认原、被告签订的商品房买卖合同中第*********第二款中的约定无效。

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回复人: 史律师 2008年12月31日 10:50

史律师回复：
根据建筑物区分所有权理论，区分所有权人（购房人）基于对所购房屋享有的专有权，而对建筑物共用部分以及附属物部分享有共有权。《江苏省物业管理条例》规定的共用部分也包括了户外墙面，所以，一般认为，本案讼争的外墙面应属建筑物的共有部分而归建筑物所有权人所共有。由此可见，商品房买卖合同的标的就是移转该房屋完整的所有权与购房人，外墙作为房屋结构的重要组成部分是合同标的物所有权的内容，外墙面使用权作为所有权的一项权能，当然随着所有权的转让而转让。所以本案被告利用开发商之地位以合同约定的方式将外墙使用权等予以保留，于法不合。在商品房交易过程中，开发商以合同约定的方式保留外墙面使用权的行为，系以格式条款的方式排除他人权利，应属无效。

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